Допущения в оценочной деятельности. Допущения при проведении оценки по стандартам RICS
В практике составления отчетов об оценке часто упускается из виду, что раздел допущений и ограничений в отчете является далеко не таким малозначительным разделом. Это, порой приводит к тому, что отчет может быть составлен с нарушениями законодательства.
Во избежание подобных моментов следует привести весомее аргументы в пользу важности указанного раздела отчета.
Итак, что вообще подразумевается под допущениями и ограничениями в рамках отчета об оценке?
Для оценщика в самом общем виде можно говорить о двух группах допущений и ограничений: те, которые диктуются законодательством и те, которые формируются им исходя из специфики объекта оценки, а также ее целей и задач. Так, законодательством, в частности определены такие моменты, как например, то, что при проведении оценки, специалисту запрещается использовать данные из источников, датированных позже, чем дата оценки; то, что определенна оценщиком итоговая величина стоимости может быть признана рекомендуемой для сделки не позднее, чем 6 месяцев после даты составления отчета и пр.
Что же касается допущений и ограничений, которые формируются самим оценщиком, то они, в целом, служат для своеобразной подстраховки оценщика от возможных вопросов со стороны пользователя или проверяющих органов и могут относиться как к процессу оценки, так и к предположениям о тех или иных качественных и количественных характеристик объекта оценки.
Так, например, к разряду первых может относиться такое ограничение, как отсутствие возможности использования отчета в каких-либо целях, отличных от целей, указанных в задании на оценку. Тем самым, оценщик имеет определенный рычаг воздействия на количество потенциальных пользователей отчета об оценке.
Но путем установления определенных допущений оценщик может регулировать не только процессуальные нюансы. В части итоговой стоимости можно отметить такие важные допущения, к которым оценщики прибегают для определения стоимости. Так, например, при определении ликвидационной стоимости для некоторых объектов оценщик сам не выбирает ограниченный срок, в течение которого должен быть продан объект. А поскольку при оценке ликвидационной стоимости срок реализации и сама величина стоимости прямо пропорциональны. В таких условиях, в зависимости от того какой срок реализации оценщик установит в качестве допущений, такой и будет стоимость.
Кроме того, часто, при реализации имущества банкротов или должников в рамках исполнительного производства, от оценщика требуется определить чистую рыночную стоимость, без учета обременений, а фактически какие-либо обременения (в виде ареста, залога или пр.) все равно присутствуют. При этом, исходя из теории оценки, объект с обременением будет логично стоить дешевле, чем «чистый». Именно поэтому, указание в разделе допущений и ограничений того, исходя из каких правовых условий, проводится оценка объекта, весомо с точки зрения итоговой стоимости.
Уже приведенные примеры дают возможность понять, что к разделу допущений и ограничений не стоит относиться формально, поскольку именно они, во многом, могут «задавать тон» будущей оценке, регламентируя при этом применяемые подходы, методы, процесс определения стоимости.
В заключение отметим одно важное для понимания инвестиционных технологий обстоятельство: какие допущения принимаются при расчете показателей эффективности и в какой мере они соответствуют реальной практике.
При использовании всех методов существенно были использованы следующие два допущения.
- Потоки денежных средств относятся на конец расчетного периода времени. На самом деле они могут появляться в любой момент в течение рассматриваемого года. В рамках рассмотренных выше инвестиционных технологий мы условно приводим все денежные доходы предприятия к концу соответствующего года.
- Денежные потоки, которые генерируются инвестициями немедленно инвестируются в какой-либо другой проект, чтобы обеспечить дополнительный доход на эти инвестиции. При этом предполагается, что показатель отдачи второго проекта будет по крайней мере таким же, как показатель дисконтирования анализируемого проекта.
Используемые допущения, разумеется, не полностью соответствуют реальному положению дел, однако, учитывая большую продолжительность проектов в целом, не приводят к серьезным ошибкам в оценке эффективности.
Задания
1. Предприятие требует как минимум 14 процентов отдачи при инвестировании собственных средств. В настоящее время предприятие располагает возможностью купить новое оборудование стоимостью $84,900. Использование этого оборудования позволит увеличить объем выпускаемой продукции, что в конечном итоге приведет к $15,000 дополнительного годового денежного дохода в течение 15 лет использования оборудования. Вычислите чистое современное значение проекта, предположив нулевую остаточную стоимость оборудования через 15 лет.
Решение.
Расчет проведем используя таблицу, находя множитель дисконтирования с помощью финансовых таблиц.
Чистое современное значение оказалось положительным, что свидетельствует в пользу принятия проекта.
2. Предприятие планирует новые капитальные вложения в течение двух лет: $120,000 в первом году и $70,000 - во втором. Инвестиционный проект рассчитан на 8 лет с полным освоением вновь введенных мощностей лишь на пятом году, когда планируемый годовой чистый денежный доход составит $62,000. Нарастание чистого годового денежного дохода в первые четыре года по плану составит 30%, 50%, 70%, 90% соответственно по годам от первого до четвертого. Предприятие требует как минимум 16 процентов отдачи при инвестировании денежных средств.
Необходимо определить
Решение.
1. Определим чистые годовые денежные доходы в процессе реализации инвестиционного проекта:
в первый год - $62,000 0.3 = $18,600;
во второй год - $62,000 0.5 = $31,000;
в третий год - $62,000 0.7 = $43,400;
в четвертый год - $62,000 0.9 = $55,800;
во все оставшиеся годы - $62,000.
2. Расчет чистого современного значения инвестиционного проекта произведем с помощью таблицы.
| Год(ы) | Денежный поток | Множитель дисконтирования | Настоящее значение денег | |
| Инвестиция | Сейчас | ($120,000) | $ (120,000) | |
| Инвестиция | ($70,000) | 0.8621 | $ (60,347) | |
| Денежный доход | $18,600 | 0.8621 | $ 16,035 | |
| Денежный доход | $31,000 | 0.7432 | $ 23,039 | |
| Денежный доход | $43,400 | 0.6407 | $ 27,806 | |
| Денежный доход | $55,800 | 0.5523 | $ 30,818 | |
| Денежный доход | $62,000 | 0.4761 | $ 29,518 | |
| Денежный доход | $62,000 | 0.4104 | $ 25,445 | |
| Денежный доход | $62,000 | 0.3538 | $ 21,936 | |
| Денежный доход | $62,000 | 0.3050 | $ 18,910 | |
| Чистое современное значение инвестиционного проекта | $ 13,161 |
3. Для определения дисконтированного периода окупаемости рассчитаем величины чистых денежных потоков по годам проекта. Для этого необходимо всего лишь найти алгебраическую сумму двух денежных потоков в первый год проекта. Она составит ($60,347) + $16,035 = ($44,312). Остальные значения в последней колонке предыдущей таблицы представляют собой чистые значения.
4. Расчет дисконтированного периода окупаемости произведем с помощью таблицы, в которой будем рассчитывать накопленный дисконтированный денежный поток по годам проекта.
| Год | Дисконтированный денежный поток | Накопленный денежный поток |
| ($120,000) | ($120,000) | |
| ($44,312) | ($164,312) | |
| $23,039 | ($141,273) | |
| $27,806 | ($113,466) | |
| $30,818 | ($82,648) | |
| $29,518 | ($53,130) | |
| $25,445 | ($27,685) | |
| $21,936 | ($5,749) | |
| $18,910 | $13,161 |
Из таблицы видно, что число полных лет окупаемости проекта составляет 7. Дисконтированный срок окупаемости поэтому составит
года.
3. Предприятие имеет два варианта инвестирования имеющихся у него $100,000. В первом варианте предприятие вкладывает в основные средства, приобретая новое оборудование, которое через 6 лет (срок инвестиционного проекта) может быть продано за $8,000; чистый годовой денежный доход от такой инвестиции оценивается в $21,000.
Согласно второму варианту предприятие может инвестировать деньги в рабочий капитал (товарно-материальные запасы, увеличение дебиторских) и это позволит получать $16,000 годового чистого денежного дохода в течение тех же шести лет. Необходимо учесть, что по окончании этого периода рабочий капитал высвобождается (продаются товарно-материальные запасы, закрываются дебиторские счета).
Какой вариант следует предпочесть, если предприятие рассчитывает на 12% отдачи на инвестируемые им денежные средства? Воспользоваться методом чистого современного значения.
Решение.
1. Представим исходные данные задачи в компактном виде.
Заметим еще раз, что рабочий капитал и оборудование планируются быть реализованными только по истечении 6 лет.
2. Произведем расчеты чистого современного значения для первого проекта.
3. Аналогичные расчеты проведем для второго проекта
4. По результатам расчетов можно сделать следующие выводы:
- лучшим следует признать второй проект;
- первый проект вообще следует отклонить даже без связи с имеющейся альтернативой.
4. Предприятие планирует крупный инвестиционный проект, предусматривающий приобретение основных средств и капитальный ремонт оборудования, а также вложения в оборотные средства по следующей схеме:
- $130,000 - исходная инвестиция до начала проекта;
- $25,000 - инвестирование в оборотные средства в первом году;
- $20,000 - инвестирование в оборотные средства во втором году;
- $15,000 - дополнительные инвестиции в оборудование на пятом году;
- $10,000 - затраты на капитальный ремонт на шестом году.
В конце инвестиционного проекта предприятие рассчитывает реализовать оставшиеся основные средства по их балансовой стоимости $25,000 и высвободить часть оборотных средств стоимостью $35,000.
| 1 год | 2 год | 3 год | 4 год | 5 год | 6 год | 7 год | 8 год |
| $20,000 | $40,000 | $40,000 | $40,000 | $50,000 | $50,000 | $20,000 | $10,000 |
Решение.
Схема решения задачи остается прежней. Составляем таблицу расчетных данных и определяем дисконтированные значения всех денежных потоков.
Проект следует принять, поскольку его чистое современное значение существенно положительное.
| Наименование денежного потока | Год | Денежный поток | Множитель дисконта | Настоящее значение денег |
| ($130,000) | ($130,000) | |||
| ($25,000) | 0.893 | ($22,325) | ||
| Денежный доход в первый год | $20,000 | 0.893 | $17,860 | |
| Инвестирование в оборотные средства | ($20,000) | 0.797 | ($15,940) | |
| Денежный доход во второй год | $40,000 | 0.797 | $31,880 | |
| Денежный доход в третий год | $40,000 | 0.712 | $28,480 | |
| Денежный доход в четвертый год | $40,000 | 0.636 | $25,440 | |
| Приобретение основных средств | ($15,000) | 0.636 | ($9,540) | |
| Денежный доход в пятый год | $50,000 | 0.567 | $28,350 | |
| Ремонт оборудования | ($10,000) | 0.507 | ($5,070) | |
| Денежный доход в шестой год | $50,000 | 0.507 | $25,350 | |
| Денежный доход в седьмой год | $20,000 | 0.452 | $9,040 | |
| Денежный доход в восьмой год | $10,000 | 0.404 | $4,040 | |
| Продажа оборудования | $25,000 | 0.404 | $10,100 | |
| Высвобождение оборотных средств | $35,000 | 0.404 | $14,140 | |
| Чистое современное значение | $11,805 |
5. Предприятие требует как минимум 18 процентов отдачи при инвестировании собственных средств. В настоящее время предприятие располагает возможностью купить новое оборудование стоимостью $84,500. Использование этого оборудования позволит увеличить объем выпускаемой продукции, что в конечном итоге приведет к $17,000 дополнительного годового денежного дохода в течение 15 лет использования оборудования. Вычислите чистое современное значение проекта, предположив, что после окончания проекта оборудование может быть продано по остаточной стоимости $2,500.
6. Предприятие планирует новые капитальные вложения в течение трех лет: $90,000 в первом году, $70,000 - во втором и $50,000 - третьем. Инвестиционный проект рассчитан на 10 лет с полным освоением вновь введенных мощностей лишь на пятом году, когда планируемый годовой чистый денежный доход составит $75,000. Нарастание чистого годового денежного дохода в первые четыре года по плану составит 40%, 50%, 70%, 90% соответственно по годам от первого до четвертого. Предприятие требует как минимум 18 процентов отдачи при инвестировании денежных средств.
Необходимо определить
- чистое современное значение инвестиционного проекта,
- дисконтированный срок окупаемости.
Как изменится Ваше представление об эффективности проекта, если требуемый показатель отдачи составит 20%.
7. Предприятие имеет два варианта инвестирования имеющихся у него $200,000. В первом варианте предприятие вкладывает в основные средства, приобретая новое оборудование, которое через 6 лет (срок инвестиционного проекта) может быть продано за $14,000; чистый годовой денежный доход от такой инвестиции оценивается в $53,000.
Согласно второму варианту предприятие может инвестировать деньги частично ($40,000) в приобретение новой оснастки, а оставшуюся сумму в рабочий капитал (товарно-материальные запасы, увеличение дебиторских). Это позволит получать $,34000 годового чистого денежного дохода в течение тех же шести лет. Необходимо учесть, что по окончании этого периода рабочий капитал высвобождается (продаются товарно-материальные запасы, закрываются дебиторские счета).
Какой вариант следует предпочесть, если предприятие рассчитывает на 14% отдачи на инвестируемые им денежные средства? Воспользоваться методом чистого современного значения.
8. Предприятие рассматривает инвестиционный проект, предусматривающий приобретение основных средств и капитальный ремонт оборудования, а также вложения в оборотные средства по следующей схеме:
- $95,000 - исходная инвестиция до начала проекта;
- $15,000 - инвестирование в оборотные средства в первом году;
- $10,000 - инвестирование в оборотные средства во втором году;
- $10,000 - инвестирование в оборотные средства в третьем году;
- $8,000 - дополнительные инвестиции в оборудование на пятом году;
- $7,000 - затраты на капитальный ремонт на шестом году;
В конце инвестиционного проекта предприятие рассчитывает реализовать оставшиеся основные средства по их балансовой стоимости $15,000 и высвободить оборотные средства.
Результатом инвестиционного проекта должны служить следующие чистые (т.е. после уплаты налогов) денежные доходы:
| 1 год | 2 год | 3 год | 4 год | 5 год | 6 год | 7 год | 8 год |
| $15,000 | $25,000 | $30,000 | $40,000 | $40,000 | $40,000 | $30,000 | $20,000 |
9. Проект, требующий инвестиций в размере $160000, предполагает получение годового дохода в размере $30000 на протяжении 15 лет. Оцените целесообразность такой инвестиции, если коэффициент дисконтирования - 15%.
10. Проект, рассчитанный на 15 лет, требует инвестиций в размере $150000. В первые 5 лет никаких поступлений не ожидается, однако в последующие 10 лет ежегодный доход составит $50000. Следует ли принять этот проект, если коэффициент дисконтирования равен 15%?
11 . Анализируются проекты ($):
13. Проанализируйте два альтернативных проекта, если цена капитала 10%.
15. Величина требуемых инвестиций по проекту равна $18000; предполагаемые доходы: в первый год - $1500, в последующие 8 лет по $3600 ежегодно. Оцените целесообразность принятия проекта, если стоимость капитала 10%.
16. Предприятие рассматривает целесообразность приобретения новой технологической линии. На рынке имеются две модели со следующими параметрами ($)
При проведении оценки Объекта Оценщик принял следующие допущения, а также установил следующие ограничения и пределы применения полученного результата оценки Объекта:
Отчет по оценке подготовлен в соответствии со следующими допущениями:
§ Учитывая предполагаемое использование результатов оценки, анализ, юридическая экспертиза правоустанавливающих документов не проводится.
§ Вид права определяется согласно свидетельству о государственной регистрации прав.
§ При расчете рыночной стоимости объекта оценки Оценщик исходит из предположения, что объект оценки не заложен и не обременен обязательствами перед третьими лицами (т.е. без учета существующих обременений, если они имеют место на дату оценки).
§ Субъект (субъекты) права устанавливается (устанавливаются) согласно свидетельству (свидетельствам) о государственной регистрации прав.
§ При проведении оценки Оценщик руководствуется техническими документами, предоставленными Заказчиком.
§ Ответственность за предоставленную документацию лежит на Заказчике;
§ Информация, предоставленная Заказчиком, подписана уполномоченным лицом и заверена в установленном порядке. Поэтому информация, используемая при проведении оценки, считается достоверной, и у Оценщика нет оснований считать иначе. Данная информация, хранится у Исполнителя 3 года (начиная с даты составления отчета).
Отчет об оценке был составлен в соответствии с нижеследующими ограничениями:
§ Оценщик не принимает на себя какой-либо ответственности за вопросы юридического характера, оказывающие влияние на оцениваемое имущество или права собственности на него. Юридической экспертизы предоставленных документов не проводилось.
§ Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов, касающихся Объекта оценки и способных повлиять на его стоимость. На Оценщике не лежит ответственность ни по обнаружению подобных факторов, ни в случае их обнаружения. Оценка не учитывает какого-либо личного имущества, находящегося на территории объекта.
§ Исходные данные, финансовая информация, мнения и точки зрения, собранные и использованные в процессе анализа, согласно мнению Оценщика, получены из надежных источников и являются верными.
§ Настоящий отчет, равно как и любая часть его (включая данные о величине стоимости) не может использоваться, кроме как Заказчиком, чье имя указано в отчете.
§ Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за изменения социальных, экономических, природных или иных факторов, которые могут произойти впоследствии и повлиять на стоимость Объекта. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта и не является гарантией того, что данный объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости, указанной в отчете.
§ Все расчеты и заключения, сделанные в отчете, базируются на существующей рыночной ситуации на дату оценки. Однако эти предположения могут измениться с течением времени.
§ Оценщик не предоставляет дополнительных консультаций по данному отчёту, за исключением случаев, оговариваемых отдельными договорами.
Применяемые стандарты оценочной деятельности
Отчет об оценке составлен в порядке и в соответствии с требованиями, установленными следующими нормативными документами:
Конституция РФ
Гражданский кодекс РФ.
Федеральный закон от 29.08.98 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности».
Федеральные стандарты оценки (ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3), утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г., разработанные в целях реализации положений Федерального закона от 27.07.2006 г. № 157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Стандарты и правила осуществления оценочной деятельности - свод стандартов оценки общероссийской общественной организации «Российское Общество Оценщиков», 2010 г.
Стандарты и правила оценочной деятельности Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Сибирь», утвержденные Советом партнерства НП СОО «Сибирь», протокол №2 от 10.09.2006 г.
Последовательность определения стоимости объекта
Последовательность определения стоимости Объекта заключается в выполнении следующих этапов проведения оценки Объекта:
заключение Договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
установление количественных и качественных характеристик Объекта, в том числе сбор, обработка и анализ информации, необходимой для проведения оценки:
Правоустанавливающих документов, сведений об обременении Объекта правами иных лиц;
информации о технических и эксплуатационных характеристиках Объекта;
иной информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик Объекта с целью определения его стоимости, а также другой информации (в том числе фотодокументов), связанной с Объектом;
осмотр Объекта оценки, фотографирование (фотоматериалы по Объекту оценки представлены в соответствующем Приложении к Отчету);
анализ рынка, к которому относится Объект;
применение (либо обоснованный отказ от применения) подходов к оценке, выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;
согласование (обобщение) результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости Объекта оценки;
составление и передача Заказчику настоящего Отчета.
Г. Пенза, 2014г.
Сопроводительное письмо…….…………………………….….......…………..…. 3
1.ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ. 4
2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ. 4
3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ. 4
4.ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ. 4
5.ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ. 4
5.2Определение вида оцениваемой стоимости. 4
6.ОПИСАНИЕ ОБЬЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИВЕДЕНИЕМ НА ДОКУМЕНТЫ, УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЬЕКТА ОЦЕНКИ. 4
7.АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ 4
8.АНАЛИЗ РЫНКА ОБЬЕКТА ОЦЕНКИ, А ТАК ЖЕ АНАЛИЗ ДРУГИХ ВНЕШНИХФАКТОРОВ,НЕ ОТНОСЯЩИХСЯ НЕПОСРЕДСТВЕННО К ОБЬЕКТУ,НО ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ. 4
9.ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ. 4
10.СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОБЬЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ. 4
11.Итоговое заключение о стоимости оцениваемого имущества. 4
ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ.
Общая информация, идентифицирующая объект оценки
Таблица 1. Общая информация, идентифицирующая объект оценки
| Наименование | Значение |
| Номер Отчета об оценке (порядок номера Отчета) | № 4843-14 от 12 мая 2014 года |
| Основание для проведения оценки | Договор об оценке № 4843-14 от 12 мая 2014г. |
| Краткое описание Объекта оценки | |
| Краткое описание имущественных прав | Право собственности. |
| Субъект права | Гусеинов Вугар Фарадж оглы |
| Цель оценки | Определение рыночной стоимость объекта оценки |
| Предполагаемое использование результатов оценки | Оспаривание результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения |
| Дата оценки (дата определения стоимости Объекта оценки) | 01 января 2011 года |
| Дата осмотра объекта оценки | 03 мая 2014г. |
| Период проведения работ | С 03 мая 2014г.-12 мая 2014г. |
| Дата составления Отчета | 12 мая 2014г. |
Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке
В процессе проведенных работ по оценке, в рамках подходов к оценке получены следующие результаты расчета рыночной стоимости объекта оценки:
Таблица 2. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке
Итоговая величина стоимости объекта оценки
В результате проведенных расчетов Оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость Объекта оценки по состоянию на 01.01.2011 г. округленно составляет: 178 000 рублей.
ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ.
Таблица 3. Задание на оценку
| Наименование | Значение |
| Объект оценки | Земельный участок площадью 83 000 кв.м., кадастровый номер 58:18:941002:47. Местоположение: установлено относительное ориентира расположенного в границах участка, адрес ориентира. Ориентир 598 км + 700 м от автодороги. Почтовый адрес ориентира: Пензенская область, Мокшанский район. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Разрешенное использование: Для сельскохозяйственного использования. |
| Имущественные права на объект оценки | Собственником объекта оценки является физическое лицо: Гусеинов Вугар оглы Паспорт гражданина РФ серия 56 09 номер 931468, выдан ОУФМС России по Пензенской области в Октябрьском районе, г. Пензы, 04.02.2010г. Код подразделения 580-014. |
| Цель оценки | Определение рыночной стоимости объекта оценки на дату проведения оценки |
| Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения | Оспаривание результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов |
| Вид стоимости | Рыночная стоимость |
| Основание оценки | Договор об оценке № 4843-14 от 12 мая 2014 года |
| Дата осмотра | 03 мая 2014г. |
| Дата проведения оценки | 12 мая 2014г |
| Дата составления отчета | 12 мая 2014г. |
| Срок проведения оценки | 03 мая 2014г.-12 мая 2014г. |
| Форма отчета | Письменная, полный отчет |
| Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка | Определяются оценщиком самостоятельно |
| Применяемые при проведении оценки стандарты оценочной деятельности | 1. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256. 2. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255. 3. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №254. |
3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ.
Сведения о Заказчике
Таблица 4.Сведения о Заказчике
Сведения об Оценщике
Таблица 5. Сведения об исполнителе
Таблица 6. Данные об Оценщике, работающем на основании трудового договора
Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки
Таблица 7. Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценки организаций и специалистах
ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ.
Следующие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью данного отчета.
1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.
2. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку, на состояние собственности, конструкций. Оценщик не несет ответственности за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.
3. Сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в отчете, считаются достоверными. Однако оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указан источник информации.
4. От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.
5. Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.
6. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта, и указанная стоимость является наиболее вероятной при продажи объекта на свободном рынке, при достаточной экспозиции
7. Оценка рыночной стоимости объекта оценки была определена на прошедшую дату, 01.01.2012 года, с целью оспаривания результатов государственной кадастровой оценки в судебном порядке.
8. Объект оценки а так же количественно и качественные характеристики объекта оценки не изменились с даты оценки до даты проведения работ.
Мы, нижеподписавшиеся, данным удостоверяем, что в соответствии с имеющимися у нас данными:
Изложенные в данном отчете факты правильны и соответствуют действительности;
Сделанный анализ, высказанные мнения и полученные выводы действительны исключительно в пределах оговоренных в данном отчете допущений и ограничивающих условий и являются нашими персональными, непредвзятыми профессиональными анализом, мнениями и выводами;
Мы не имеем ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в объекте собственности, являющемся предметом данного отчета: мы также не имеем личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон;